Vitres d'immeuble : qui paie, le syndic ou les copropriétaires ?

« Qui doit payer le lavage des vitres ? » C'est une question qui revient souvent en assemblée générale, et qui crée parfois des tensions entre voisins. La réponse dépend de la nature des vitres, du règlement de copropriété et, pour les locataires, du bail. Voici les principes à connaître, expliqués simplement. Cet article donne des repères pratiques ; pour un cas litigieux, référez-vous à votre règlement de copropriété ou à un professionnel du droit.

Le problème : des vitres communes et des vitres privatives

Un immeuble en copropriété est divisé en parties communes, qui appartiennent à tous les copropriétaires, et parties privatives, qui appartiennent à chacun. C'est le règlement de copropriété qui fixe la frontière. Pour les vitres, la situation la plus courante est la suivante :

• Parties communes : porte et vitres du hall, cage d'escalier, fenêtres de palier, verrières, portes de parking et de locaux communs
• Parties privatives : fenêtres et baies vitrées des appartements, vitres de véranda privative

Mais attention : certains règlements classent les fenêtres (ou au moins leurs châssis) en parties communes, parce qu'elles font partie de la façade. Le lavage courant des vitres reste alors souvent à la charge de l'occupant, mais il faut lire le règlement.

Les solutions : qui paie quoi ?

Les vitres des parties communes : le syndicat

Le nettoyage des vitres des parties communes est une dépense d'entretien courant. Il est payé par le syndicat des copropriétaires, via les charges, et réparti selon les tantièmes de charges générales (ou de charges spéciales, par exemple par bâtiment ou par escalier, si le règlement le prévoit). C'est le syndic qui choisit le prestataire et passe commande, dans le cadre du budget voté en AG.

Les vitres privatives : chaque copropriétaire

Les fenêtres et baies des appartements sont entretenues par leur propriétaire, ou par l'occupant. Le syndic n'a pas à organiser leur nettoyage, sauf décision particulière.

Et si le locataire occupe l'appartement ?

Le lavage des vitres fait partie de l'entretien courant du logement, à la charge du locataire. Pour les parties communes, la dépense de nettoyage fait partie des charges récupérables : le propriétaire peut la refacturer au locataire dans les charges locatives, selon les règles applicables à la location.

Le cas des vitres inaccessibles

C'est là que les choses se compliquent. Un copropriétaire au troisième étage ne peut pas laver lui-même la face extérieure d'une baie fixe sans se mettre en danger. Deux solutions : il fait appel à un laveur de vitres à titre privé, ou la copropriété organise une opération groupée.

Notre méthode : l'opération groupée

C'est la formule que nous proposons le plus souvent aux syndics du Pays Basque et du Sud Landes :

1. Le syndic commande le nettoyage des vitres des parties communes, facturé au syndicat. 2. Un affichage dans le hall propose aux copropriétaires d'ajouter leurs vitres privatives le même jour. 3. Ceux qui le souhaitent s'inscrivent, et reçoivent leur propre facture. 4. Nous intervenons en une seule fois, avec la perche à eau pure depuis le sol jusqu'à 13 m, sans nacelle pour la plupart des immeubles.

Chacun paie ce qui le concerne, le syndic n'avance rien pour les parties privatives, et la façade est propre partout, pas seulement sur les fenêtres des copropriétaires motivés. Pour la gestion côté syndic, voir aussi notre article comment gérer l'entretien des vitres d'un immeuble.

Faut-il voter en assemblée générale ?

Pour un nettoyage ponctuel entrant dans le budget prévisionnel, le syndic peut en général commander sans vote spécifique. Pour un contrat pluriannuel ou une dépense importante (location de nacelle, par exemple), il est préférable de le soumettre à l'AG. Nous fournissons un devis détaillé qui peut être joint à la convocation.

Les questions qui reviennent en AG

« Pourquoi payer pour des vitres que je ne vois pas ? » Les vitres de la cage d'escalier ou de la façade participent à l'entretien et à la valeur de l'immeuble, comme le ravalement. « Peut-on réduire la fréquence ? » Oui, mais une vitre trop encrassée coûte plus cher à rattraper. « Qui ouvre aux intervenants ? » Pour les parties communes, personne : un code ou une clé confiée au prestataire suffit.

En résumé

• Parties communes : payées par le syndicat, via les charges, commande du syndic
• Vitres privatives : à la charge du copropriétaire ou de l'occupant
• Le règlement de copropriété fait foi en cas de doute
• L'opération groupée permet de tout traiter en une fois, avec une facture par copropriétaire

Vous êtes syndic, membre d'un conseil syndical ou copropriétaire ? Découvrez notre page nettoyage de vitres d'immeubles et demandez un devis pour votre résidence.